部分城市再現(xiàn)兩成首付

在所有的調(diào)控政策中，降低首付無(wú)疑是實(shí)質(zhì)性的鼓勵(lì)消費(fèi)、激活市場(chǎng)交易的政策。因此，山東菏澤降低首付的消息，在市場(chǎng)上一時(shí)引起轟動(dòng)。

實(shí)際上，菏澤幾年前就存在穩(wěn)樓市的舉動(dòng)。2018年，菏澤打響了取消限售第一槍?zhuān)S后帶來(lái)了地產(chǎn)股好轉(zhuǎn)。但在地產(chǎn)行業(yè)整體降溫、國(guó)內(nèi)三四線(xiàn)城市調(diào)整加劇的背景下，自去年10月起，菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下滑明顯。

彼時(shí)，信貸利好信息頻頻，中央也頻頻釋放信貸政策好轉(zhuǎn)消息，對(duì)于城市執(zhí)行層面，近期有城市銀行下調(diào)了利率，但并未有降首付舉動(dòng)，菏澤此次算是給當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷胍粍?ldquo;強(qiáng)心劑”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙認(rèn)為，菏澤本次政策更大的意義在于加強(qiáng)行業(yè)信心，與2018年打響取消限售第一槍類(lèi)似，本次也會(huì)同樣加強(qiáng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期;其次，降首付也有利于剛性需求釋放，對(duì)促進(jìn)合理購(gòu)房需求有著積極意義，符合政策基調(diào)，預(yù)計(jì)后期會(huì)有三四線(xiàn)城市跟進(jìn);再次，菏澤降首付對(duì)房企也有積極作用，今年上半年仍是房企還債高峰期，首付降低、信貸政策放松等實(shí)質(zhì)利好對(duì)于房企來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。

除了菏澤，春節(jié)前，重慶、江西贛州已默默降低了首套房貸利率及首付比例。去年年底，重慶個(gè)別銀行針對(duì)首次買(mǎi)房、首次貸款客戶(hù)，把貸款額度從70%提高到80%，也就是可以首付兩成購(gòu)房。而就在前不久，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)人士談到保障剛需時(shí)，曾指出在首付和利率上支持首套房購(gòu)房者。在去年樓市供應(yīng)量、成交量均下降的贛州，一些銀行同樣也可以做到兩成首付購(gòu)房。

“商貸首付降低、利率下調(diào)等措施，屬于力度大、影響大的措施，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交有一定激活作用，加快準(zhǔn)購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，提升交易量。”中指研究院華中市場(chǎng)中心主任李國(guó)政認(rèn)為，首付、利率的調(diào)整主導(dǎo)權(quán)在于金融機(jī)構(gòu)，按照央行和銀監(jiān)會(huì)的相關(guān)政策文件，20%是非限購(gòu)城市首付的最低要求，也就是說(shuō)，當(dāng)前的調(diào)整動(dòng)作，依然在政策規(guī)定的框架內(nèi)。

各地出臺(tái)政策保障剛需

進(jìn)入2022年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境基本延續(xù)去年末趨勢(shì)，中央及地方紛紛釋放正向信號(hào)，市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)改善。

1月16日，國(guó)家發(fā)改委在《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》中強(qiáng)調(diào)了支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。中國(guó)人民銀行在2021年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中表示，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求。

地方層面，多個(gè)省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策。黑龍江、江蘇、浙江、廣東等地在今年的政府工作報(bào)告中明確表示，要更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求。1月26日，安徽省發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施的通知》，引導(dǎo)房產(chǎn)、汽車(chē)、家電銷(xiāo)售企業(yè)在春節(jié)假期通過(guò)分期免手續(xù)費(fèi)、贈(zèng)送抵扣券、降低首付比例、補(bǔ)貼置換等方式，擴(kuò)大大宗商品消費(fèi)。

一段時(shí)間，公積金貸款也相對(duì)吃緊，近期也有放寬松。1月22日，湖北宜昌、荊州、荊門(mén)、恩施發(fā)布消息，四地住房公積金將實(shí)現(xiàn)一體化，包括政策互通、信息互通、購(gòu)房互貸、還貸互提、風(fēng)控互助、業(yè)務(wù)互學(xué)。廣西南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套最高額度從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元，并將二套房首付比例降至30%。浙江衢州發(fā)布公積金新政，公積金貸款額度調(diào)整為家庭最高80萬(wàn)元，個(gè)人最高50萬(wàn)元。

此外，部分城市還通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市。在廣西玉林，新市民購(gòu)買(mǎi)90平方米以下首套新房、每套補(bǔ)貼6000元，購(gòu)買(mǎi)90平方米以上首套新房、每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元，并給予50%的契稅補(bǔ)貼。在四川瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套新房，可享受最高200萬(wàn)元/人的人才安居補(bǔ)助。

克爾瑞研究中心認(rèn)為，無(wú)論是放松公積金貸款，還是非限購(gòu)城市重啟最低首付20%，都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策根本性轉(zhuǎn)向。

1月住宅價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱

李國(guó)政表示，2022年至今，按照“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”最新指導(dǎo)精神，著眼于“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，全國(guó)已有近30個(gè)城市出臺(tái)各種類(lèi)型的政策。其中，屬于定向?qū)捤傻恼咧饾u增多，主要出現(xiàn)在三四線(xiàn)城市，涉及落戶(hù)放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金額度提高等方面，這是地方政府可以主導(dǎo)的范疇。但從效果來(lái)看，并未改變?nèi)木€(xiàn)樓市成交低迷的發(fā)展軌跡，因此，各方面的力度也在不斷加大。

“銀行對(duì)信貸政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，下一步或許有一二線(xiàn)城市跟進(jìn)，但首付降低的難度更大，畢竟這屬于加杠桿行為，不太符合主基調(diào)。”李國(guó)政認(rèn)為，目前，武漢優(yōu)化了限價(jià)措施，降低了落戶(hù)門(mén)檻，也有個(gè)別商業(yè)銀行實(shí)質(zhì)性降低房貸利率，還有行政區(qū)出臺(tái)了人才購(gòu)房補(bǔ)貼措施。不過(guò)，作為國(guó)家中心城市，武漢的調(diào)控政策一直偏緊，限貸、限購(gòu)的影響更加關(guān)鍵。根據(jù)預(yù)測(cè)，武漢市統(tǒng)一調(diào)整的可能性不大，有可能根據(jù)區(qū)域供需狀況、庫(kù)存情況，施行差別化政策，也就是從因城施策，具體細(xì)化到因區(qū)施策、因企施策。

市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)改善，在房?jī)r(jià)上也有所體現(xiàn)。2月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，同比漲幅總體回落。武漢新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上月上漲0.3%，同比上漲3.2%;二手房環(huán)比上月下降0.3%，同比上漲1.3%。

從1月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量28個(gè)，較上月增加13個(gè);持平城市3個(gè)，較上月減少2個(gè);下跌城市39個(gè)，較上月減少11個(gè)。從漲跌幅情況來(lái)看，70城平均跌幅為0.04%，跌幅較上月收窄0.24個(gè)百分點(diǎn);上漲城市平均漲幅0.46%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.19%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，樓市韌性顯現(xiàn)，且一線(xiàn)城市漲幅領(lǐng)跑，北上廣深價(jià)格全線(xiàn)上漲。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，今年房貸政策松動(dòng)、利率下調(diào)、信貸額度充裕，是剛需一族“上車(chē)”的好機(jī)會(huì)。不過(guò)，李國(guó)政提醒，由于地產(chǎn)行業(yè)集聚的風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放，問(wèn)題房企的資金狀況依然不容樂(lè)觀(guān)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必要選好企業(yè)、樓盤(pán)和地段。

來(lái)源： 楚天都市報(bào)